初心者には、当然のごとく良い物件なんて回ってきません。そう考えておいた方が無難です。
ベストではないがベターな物件を見つける必要があります。
ではどう探せば良いのか？説明していきますね。
鉄板検索方法
基本的にはネット検索で十分です。地場の不動産屋さんを回るというのもアリですが、一見さんに良い物件を紹介してくれないでしょうし。
ベタですが、以下のサイトで十分です。
- 楽待
- 健美家
- アットホーム
不動産賃貸業を始めたいと考えている方ならば一度は見たことがあるでしょう。
上２つは大家になりたい人向けのサイトで、利回りなど大家目線の情報がたくさん載っています。
そんなサイト、あやしい物件ばかり扱っているのでは？と感じるかもしれませんが、
私自身この２つのサイトで３件ぐらい買っています。全て安心の物件とはいいませんが、見る目があれば大丈夫です。
アットホームは、本当は実需向け（自分が住むための物件）なのですが、戸建てや区分マンションに関しては大家として購入しても回せる物件が載っています。suumoよりも掲載料が安いので、suumoには載せないけれどアットホームには載せる、という業者さんもいます。
まず最初は上記サイトを使ってみましょう。
物足りない人は「不動産ジャパン」というサイトもいいかも！
おすすめの検索条件
- 500万円以下の戸建
- 表面利回り12%以上
- 床面積60~90m2
- 家から通える範囲
基本的には上記条件をお勧めします。
もちろん、自分の好みや意見によってカスタマイズしていただいて構いません。
この条件は首都圏に住んでいる人を想定しています。地方に住んでいる人はもっと条件を厳しくしてもOK。
戸建賃貸業は地方のほうが有利です！物件がたくさんあります！
最初は小さく、500万円以下で
スモールスタートを目指すからです。最初から大きい金額を入れられる、という人はもちろんそれでも構いません。
ただ、初めての方々とお話ししているといろいろと不安を持っていることが多いので、最初から大金を払う必要はないと考えています。なんならもっと低くてもいいくらいですよ。
安ければいいってもんでもない
とはいえ、ボロボロの家を買っても修繕費が嵩むだけなので、ある程度キレイな家を見つける必要があります。
最初の１件目は「ちょっと手を入れる必要がある」程度のものがベストです。利益を得るまでの流れがある程度わかるようになります。
不動産賃貸業があなたに向いているのかどうかも、少しのハードルがあった方がわかりやすいと思うのです。
自宅から近いところ
正直にいうと、不動産賃貸業は自宅から遠いところでも成り立ちます。管理を任せて、修繕も現地の方にやっていただければ自分が行く必要はないですから。
ただ、これも慣れてきてコツを掴んでからでいいと思います。遠隔地で成功させるにはそれなりのハードルがあります。
最初から考えることがたくさんある物件にしてしまうと疲れてしまうので。
通える範囲であれば、何かあっても自分の目で確認できます。とても大切なことだと思います。
現金で買えるものがおすすめ
融資を引くのもありですが、良い物件ほどすぐなくなります。融資を申し込んで承認を得るまでになくなっていることがほとんどです。
ですので、まずは現金で買える規模のものを考えると良いでしょう。
借入するのは次の物件から！
表面利回り12%の基準
正直言うと感覚です😅
いままで買ってきて、これくらいないとやる意味がないなと思う基準です。
あとわかりやすいんですよね、500万円の物件で月の賃料が5万円なら表面利回り12%です。
物件価格を100で割った数字が月の賃料ならば12%になるんですよね。
ここに税金など諸費用を加えると、利回りが9%台に落ちることもザラにあります。
となると、不動産の利回りとしてあまり旨味がなくなってくるんですよね。
インデックス投資の方が良くない？って感じになってきます。（性質は違うので一概には言えませんが）
もちろん12%以上を目指しても良いですが、そうなるとクセのある物件が増えてくるので、そのあたりはお気をつけください。
アットホームは利回りが出ませんので、自分で家賃相場を把握して計算してみましょう。
賃貸業としてのちょうどいい広さとは？
戸建てなので、ファミリー世帯に入居してもらうのが目的です。
ですから狭すぎる物件はなるべく避けます。
一方広すぎると修繕費がその分増える原因になりますから、ちょうどいい範囲で探すといいでしょう。
経験上60後半~90までがよいと思いますが、多少上下する分には大丈夫です。
駐車場の有無は？
これは場所によりますが、基本はあるにこしたことはありません。
ない場合は近隣の月極駐車場が空いているか、いくらで借りられるか調べてもいいと思います。
とはいえ、戸建の大きなメリットが駐車場だと思いますので、私も基本的には駐車場ありの物件をおすすめします。
地方であればあるほど、車が必須な地域が多いですよね。
もちろんなくてもその分安いとか、地理的に不要と思われるなど理由があるなら大丈夫です。
必要かどうかの感覚も、自宅の近くであれば直感的にわかることが多いので、なるべく自宅付近の物件をおすすめします。
ボロボロのものはやめよう
いくら安くても、室内が荒れていて修繕費が大きくかかるような物件はおすすめしません。少なくとも１件目の物件としては相応しくないと思います。
いくらリフォームでかかるかが読めないからです。
そして、私は室内の写真がないものは基本的に買いません。
室内の写真がない→見せるとマイナス印象だから載せられない、と考えていいと思います。
毎日検索する！
物件情報は日々更新されています。そして良い物件を求める人・・・ライバルは星の数ほどいるわけで。
良い物件は速攻で消えていきます。だから毎日検索するのです。
慣れてくれば、発見した瞬間に「この物件はいける！」と判断できるようになります。
すぐに電話してその日に内見するくらいの勢いじゃないといい物件はすぐなくなってしまいます。
むしろここが一番楽しいところじゃないですか！？宝探しみたいな感じですよ。
検索条件を登録しておくと楽ですね。
まとめ：検索を楽しもう！
条件に当てはまる物件をたくさんお気に入りに入れていきましょう。しばらく探し続けると、いろいろな特徴が見えてきます。
実は最初の方にお気に入りに入れた物件よりいい物件はたくさんあるなぁ・・・とか。特定の地域から物件がよく出てくるなぁ・・・とか。
それは見る目が養われてきた証拠です。
戸建はマンションよりも個性に富み、ひとつとして同じものはありません。ぜひ自分がワクワクする物件を探し当ててみてください。
物件探しは戸建て賃貸業の醍醐味のひとつですね！
