築古戸建賃貸、利益が出るのか？実例発表！

2024年、縁あって神奈川に貸し出すための戸建を買うことができました。

今回はその費用感を皆さんにわかっていただければと思います。

貸し出すまでにかかった金額

物件代	400万円
仲介手数料	19.8万円
登記費用	12.5万円
税金精算	1.2万円
修繕費	63万円
合計	496.5万円

仲介手数料は、法改正があり今だと最低でも30万になります。（おまけしてくれる業者ならもっと低くなりますが）

そもそも安い物件は手間の割に仲介側の実入も少ないとのことで、物件の流通を促進するために仲介手数料をアップしたんだって。

むしろそっちの方が流通を阻むのでは？と思ったりしますが。

登記費用は、「この土地と建物は⚪︎⚪︎さんのものです！」と国に登録するための手数料です。

これはだいたいこんなもんですね。

固都税は、固定資産税と都市計画税を合わせた言葉で、土地と建物に毎年かかる国と自治体の税金です。

１月１日に物件を所有している人がその年の分を払わなくてはなりません。

途中で売却した場合は、日割りして買主負担分を払うのが一般的ですね。

そして修繕費！

この物件は比較的綺麗な物件でした。残置物処理は大変でしたが、それ以外はあまり直さなくてもいけそうだなと踏んでいたんです。

4.5畳の和室を洋室化するくらいで済むと思っていたんですが。

• テレビのアンテナ立て直して5.5万円
• 浴室ドア壊れていたので交換で6万円
• 洗面台交換して3.5万円（DIYしたので本体だけ）
• エアコン本体と取り付けで6万円
• シロアリ駆除で5万円
• 換気扇を取り付けるので5万円
• シロアリに食われていた大引の交換で13万円
• 畳の表替えで３万円

その他、細かい費用（廃棄料とか、床を作った時の材料費とか）を合わせると63万円くらいです。

そんなに突っ込んだのか・・・自分でもびっくり。修繕費は利益をガッツリ減らしていきます。

とはいえ、中途半端に行って入居後にクレームになるのも面倒です。入居中の修理は手配がいろいろ面倒ですからね。

この修繕費が予想の範囲で収まるかどうかが大切です。

今回は全く収まりませんでした😭甘かったですね。

特にシロアリに気付けなかったのが痛い・・・反省。

本来は労働力の分も計算に入れなくてはいけないのですが、何日行ったか忘れたのでちょっと割愛します。

自分でやったからこそ抑えられた費用が結構あるのですが、厳密に計算するのは難しいですね。

収益の部

この物件は月5.9万円で貸し出しています。

年間の収益は70.8万円なので、利回りを計算すると14.3%となりました。

不動産賃貸業は出口を確定させなければ真の利益を出すことができません。

仮定でちょっとやってみましょう。

５年後に利回り12%で売れた場合

　

　よって、5年間で390万円の利益になります。

10年後に300万で売れるとすれば

　　

　10年間で426.5万円の利益になります。

もちろん途中で修繕費が必要だったり、退去が出る可能性はあります。

あんまり変わらないですね。むしろ長く持つほど修繕リスクは上がるので５年で出した方がいいのでは・・・？

と思いましたが、結局いくらで売れるかによります。

日頃、いくらで売れるのかしっかりリサーチするのが大切ですね。

まとめと教訓：修繕費は読みにくいし、手数料はバカにならない

大切なのは貸し出すまでにいくらかかるのか、予想の金額で借りてもらえるかが勝負かなと思います。

シミュレーションで諸費用は無視されがちなんですが、戸建だと全体の費用に占める諸費用の割合がどうしても高くなります。なのでここをしっかり計算にいれるべきだと思います。

また、余剰資金を持っておくことはとても大切です。何かあった時でも現金さえあれば何とかなります。

利回りとしては14.3%と、悪くはない数字です。

YouTubeなどで有名な方々は利回り数百%とか出すようですが、あれってどこの世界の話なんですかね😅

少なくとも都内在住の自分には無理です。いや、あるかもしれないけど自分には回ってこない。

なのでまぁあまり気にせずにいくことにします。

いつか見つかったら、今までの知識は絶対に無駄にならないですしね。

みなさんはこの様子を見て、築古戸建賃貸業やりたいと思いますか！？

なんだかんだ、自分は好きですけどね😇