なるべく手をかけずに不動産賃貸業を始めたい…と思う方は多いですよね。買うだけで家賃が入ってくるならば、それは事業というよりほぼ投資の領域になってきます。
そんな人に人気なのは「オーナーチェンジ」、すでに借り手がいる物件を購入すること。さて本当にオーナーチェンジはおすすめできるのか？
借り手がいる安心感と課題
買った瞬間から家賃収入があるのは、初心者にとって非常に心強いですよね。
本当に借りてくれる人がいるのかな…？ってみんな思うじゃないですか。最初は特に。（私は今でもたまに不安に駆られますが😅）
そこが解消されるだけでも、一歩が踏み出しやすいのはよくわかります。
しかしながら、入居者がいるということはすなわち「室内の様子を見ることができない」ということになりますよね。もしボロボロであれば、退去後の修繕に苦労するかもしれません。
逆に、保有期間中一度の問い合わせもなく、退去なしで収益だけ上げられる可能性もあります。実はこういう物件も案外多く、私の保有物件にもそういう方がいらっしゃいます。（人と接するのが苦手みたいで、プロパンガス変更も安くなるのにも関わらず拒否されました🙄色んな人がいるなぁ）
やはり事業ですから、「先が見えない不安」はつきものです。そこは受け入れていくしかないです。
家賃設定がは要確認
相場よりも高く貸し出されていて、
👤再募集してもこの金額は無理でしょ…
というケースもありますね。
相場より高くても、それに気づかない人・面倒で家賃交渉をしない人も世の中にはたくさんいます。
逆に、家賃を低く貸し出している場合もあります。退去の後に家賃を上げられる見込みがあるならば、それはプラス要素かもしれません。あまりに低すぎるとまた修繕費の確保が大変かもしれませんが。
最悪の状況を想定した準備を
今住める状態にはなっている、というのは１つ安心できるポイントですね。とはいえ、不具合が何もない保証にはなりません。
見えないが想定されるリスクに対応することが大切です。まずは聞き取りを最大限に行いましょう。設備の不具合を洗い出し、修繕にいくら必要か見積もっていきます。
仲介業者に気になることはどんどん聞いてOKです。
いい物件でも、この辺りが雑な入居者は部屋の使い方も雑なことが多い。購入後も対応が大変になることが予想されるので、他の物件にしましょう。
それだけ聞き取っても、きっと不測の事態は発生します。発生すると思っていて損はありません。計算した修繕費＋αの余剰資金を持っておくのをお勧めします。
昔話…カーテンスキーム
以前は空室のカーテンを閉めっぱなししにしておいて、入居しているように装うケースもありました。
今はさすがに聞かなくなりましたが、用心することに越したことはありません。
その仲介業者の評判を調べたり、現地でどういう人が住んでいるか聞き込み調査をするのも良いでしょう。
まとめ・最大リスクを見極める
オーナーチェンジは客付けの不安をなくすありがたい存在ですが、問題を後回しにしているだけともいえます。
客付けは不動産賃貸業における中心であり、ここは不安と戦いながらでも経験して欲しいところ。
とはいえ、メリットも大きいです。
不明な点はどんどん仲介業者に問い合わせて、納得してから購入に踏み切ってください！
