首都圏に住んでいる行動力に長けたあなたが、
🧑「じゃぁ戸建賃貸業を始めよう！早速物件探しだ！」
と探し始めて数分後、
🧑「・・・そんな物件ないじゃんか！」
と思うまでは想像がつくわけです。その通り、関東を例にすれば、いわゆる都心から１時間で行ける範囲にある安価な戸建なんてそうそう無いのです。
あったとしても再建築不可であるとか、50m2ちょっとくらいの広さしかない戸建とか、傾いていたり告知事項があったりする物件ばかり。
🧑「やっぱエアプじゃん、やーめた！」
となるのです。私もそう考えた時期がありました。
今回は近場に安価な戸建がない人向けに、どうしたら物件を見つけることができるか考えてみます。
区分マンションという選択肢
首都圏の場合、マンションの方が供給が多いのですよね。しかし、基本的には区分マンションの方が収益性には劣ることが多いです。
- ファミリー向けは価格が高い
- 安い物件はワンルームなど狭い物件がほとんど
- 広めの物件ならば客付はしやすい
- 融資が使える
安いからと言ってワンルームに手を出すと、結構危ないです。ライバル物件も多いですし、管理費と修繕積立金が結構重くのしかかります。例えば賃料4万で管理費・修繕積立金が2万とか。
この利益で退去が増えると、原状回復費を捻出するのすら厳しいのです。（とはいえ、みんながみんなすぐ退去するわけではないですから、こういう物件をたくさん持って薄い利益を重ねて成功されている方もいらっしゃいますね）
では賃料が高く取れるファミリー向けなら良いのか？
答えは、アリっちゃぁアリ！ですが、最初の物件としては注意も必要かなと。
まず首都圏のファミリー物件は基本的に高額です。融資を受けないと買えない場合が多いです。安い物件もその多くがエレベーターなしの団地最上階なんてことがよくあります。
それでも戦い方はありますけどね！ひとりの入居者に気に入っていただければそれでOKなので！
でも首都圏の区分マンションは立地さえよければ本当に楽ですね！私も１物件持っていますが、退去があってもすぐ次のお客さんがつきます。賃料が高いので、住んでくれる方もキレイに使ってくれることが多いですね。ほとんど直さずに貸し出せます。
でも私が戸建をおすすめするのは、自分でコントロールできる範囲が大きいことが主な要因です。区分はマンション自体を共有する考え方ですので、自分の意向がマンションの方向性と合わない場合がままあります。戸建ならば、自分の考え通りに運営できますからね。
戸建は外側にいくしかない
トータル500万円以下で貸し出しまで持っていける戸建は結局中心部から時間のかかる郊外に出るしかありません。
例えば関東であれば、どんなに都心に近いところでも、千葉なら外房か銚子など茨城寄り・神奈川なら横須賀や山沿い、埼玉は北関東寄りになってきます。どこも車で２時間程度かかるところです。
もしかしたら、愛知や大阪だともう少し近場でも安い物件があるかもしれませんね。
都心に近ければ近いほど、利回りは下がります。どうしても都心で探したい場合は、利回りが下がることを覚悟しなければなりません。そりゃみんなできれば都心に欲しいわけですから、人気が高くて利回りが下がるのは仕方がない。
では、そんなところで賃貸業をやるメリットはあるのでしょうか・・・？
「お金持ちの不動産投資」ならば、この選択肢はアリなのですが、お金を持っていない私たちは「低コスト高利回り」を目指す必要があります。みんながあまり好まない物件からお宝をさがしていくのが基本戦略。仮に都心で高利回り物件が出てきたとしても、それに出会えるまでの時間がもったいないし、出てきたとしても私たちの知らないところで売買されているでしょう。
なので、２時間くらいは覚悟してください！それくらい受け入れないと事業として成功しないですよ！
逆にそこを受け入れると、いろいろな物件が選択肢に入ってくるはずです。
